近期，一篇《真相丨文旅看似是消费降级，其实是真的没钱了！》的文章在文旅圈内引起了广泛讨论。文章作者表示，旅游行业产能过剩，文旅商家增长速度已经大大超过了旅游增长的速度，收入被平均，因而产生了消费降级现象。另外，文章作者还表示，当前旅游市场的投资规模急剧下降，从2019年的25000亿缩减至2024年上半年的1000亿左右，投资规模下降了90%，旅游市场出现“没钱了”的窘境。

温泉度假项目作为文旅产业的重要组成部分，一直以其独特的自然资源、健康养生的概念以及舒适的休闲体验吸引着广大消费者。然而，在当前的经济形势下，消费者的消费观念和消费能力发生了显著变化，对性价比的追求和理性消费的趋势愈发明显；温泉度假项目要需要怎样的开发策略，以适应当前的市场环境？笔者认为可以从两个思路主要来谈谈。

一、综合开发思路

我们常谈一个度假酒店就是一个度假综合体，这个观点放在温泉度假村上面同样适用。而且在消费降级的大环境下，游客的消费观念和消费行为都在发生变化。他们更加注重性价比和体验质量，对旅游产品提出了更高的要求。综合化开发能够让温泉度假村在激烈的市场竞争中保持灵活性和适应性，根据市场变化及时调整经营策略和产品组合，可以应对市场的不确定性。

从需求角度分析，随着消费者生活水平的提升和旅游观念的转变，人们对于度假旅游的需求已不再局限于单一的泡温泉体验。他们渴望在旅途中获得身心的全面放松，追求文化、娱乐、健康、亲子等多种元素的融合。

综合化开发主要是将围绕温泉这一核心资源，拓展多种业态和功能区域，如温泉酒店、SPA中心、水上乐园、亲子乐园、会议中心、商业街等。这些多元化业态的引入，能够有效增加游客的消费点，延长游客的消费链条，从而实现经济效益的最大化。同时，通过科学合理的业态布局和运营管理，还能有效提升项目的资产利用率和运营效率。

二、分批次开发思路

在当前旅游市场面临“没钱了”的困境下，传统的“一揽子”开发模式已难以适应市场的多变性和资金的压力。尤其是在综合化规划思路的指引下，温泉度假村的开发更需要灵活应对，采取分批次开发建设策略，以确保项目的可持续发展和风险控制。

1.分阶段实施，精准控制投资节奏

分批次开发的核心在于精准控制投资节奏，将大项目拆解为若干个小而精的子项目，分阶段进行。这种方式能够有效降低初始投资压力，使开发商能够在每一阶段结束后，根据市场反馈和运营情况，灵活调整后续开发计划。比如，可以先启动温泉核心区域的建设，包括温泉泡池、SPA中心、精品酒店等核心业态，待这些业态运营成熟，积累了稳定客流和口碑后，再逐步推进周边的休闲娱乐、餐饮购物、亲子乐园等配套设施的开发。这样，每个阶段的开发都能以最小化的投入换取最大化的市场效益，实现滚动式发展。

2.开业即运营，快速回笼资金

分批次开发不仅有利于控制投资节奏，还能实现“开业即运营”的目标。每一批次的开发项目，在竣工后都能迅速投入运营，通过实际的经营收入来弥补前期投入，加快资金回笼速度。同时，开业运营的项目还能作为后期开发的“样板间”，通过市场检验，为后续项目提供宝贵的经验和参考。这种“以战养战”的策略，能够在保证项目整体推进的同时，最大限度地降低资金压力，确保项目的持续运营和发展。

3.灵活应对市场变化，降低投资风险

旅游市场变化莫测，消费者需求也在不断变化。分批次开发使得项目能够更加灵活地应对市场变化，降低投资风险。在某一阶段的开发过程中，如果发现市场需求发生变化，或者项目运营效果不佳，可以及时调整后续开发计划，避免“一条道走到黑”的困境。比如，如果发现亲子旅游市场需求旺盛，可以在后续开发中增加亲子游乐设施；如果发现温泉疗养市场需求下滑，则可以适当减少相关投入，转而开发其他更具吸引力的业态。这种灵活应变的策略，能够使项目始终保持市场竞争力，实现可持续发展。

4.持续优化布局，提升整体价值

分批次开发不仅是对项目的逐步推进，更是对项目布局的持续优化。在每一阶段的开发过程中，都可以根据前一阶段的运营情况，对后续项目的规划进行调整和优化。比如，在核心区域运营稳定后，可以根据游客的行为路径和消费习惯，对周边的配套设施进行合理布局，确保游客能够便捷地享受到各项服务。同时，还可以根据市场趋势和游客需求的变化，适时引入新的业态和元素，为项目注入新的活力。通过这种持续优化布局的方式，可以不断提升项目的整体价值，增强其对游客的吸引力。

另外，我们认为，温泉综合项目在立项之前，需要对市场需求、投资回报率、项目可行性等进行全方位评估，立项通过后重视合规性，不盲目贪大求洋，注重有规律、有计划的建设开发。