国内温泉行业已告别依靠天然地热资源、单一泡池收费的粗放发展阶段，存量项目大规模提档升级成为全行业主流趋势。随着大众休闲度假需求迭代，游客从冬季短时泡汤，转向全季度假、康养旅居、亲子休闲、微度假一站式消费，大量运营5～10年的老牌温泉，受客群需求变化、同业竞争加剧、淡旺季营收失衡等因素影响，陆续投入资金改造硬件、重构业态。从高端山林泉到城郊大众温泉，不同区位、不同体量的项目探索差异化升级路径。本文选取贵州黄果树柏联温泉、广州从化碧泉空中温泉两大落地改造标杆，依托真实运营数据，拆解升级改造内容、投入成本与经营增收成果，总结当下存量温泉通用升级逻辑。

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存量温泉升级浪潮兴起的行业背景

近三年国内短途度假常态化，温泉消费市场发生结构性转变，倒逼存量温泉全面焕新。

第一，消费人群迭代更新。过去温泉主力客群以中老年康养群体为主，如今90后、00后年轻群体与亲子家庭成为消费主力，占温泉总客流六成以上，消费者不再满足简单泡浴，对场景颜值、配套游乐、特色餐饮、过夜旅居提出多元需求。传统温泉泡池老旧、业态单一、配套匮乏的短板持续暴露。

第二，季节性痛点成为老牌温泉通病。国内绝大多数传统温泉高度依赖冬季12 月至次年2月旺季营收，全年60%以上收益集中在短短三个月，夏季高温期间泡汤需求锐减，客房空置率、泡池闲置率居高不下，项目常年面临旺季爆满、淡季亏损的经营难题。

第三，行业内卷加剧，新项目持续分流客源。各地新建复合型温泉度假区不断落地，自带水上乐园、沉浸式景观、康养中心、露营基地等配套，同质化低价竞争压缩老牌存量项目利润空间。在此环境下，原地守旧等于被动淘汰，主动提档升级成为存量温泉破局增收的必然选择。

据温泉行业统计数据，全国开业超过8年的存量温泉项目中，2024—2026年累计超58%启动不同程度改造，改造方向集中在硬件环境焕新、泡池分区重构、康养业态落地、全季游乐配套增设、夜游场景打造五大板块，单项目改造投入从数百万至千万元不等，一场自上而下的存量升级热潮席卷全行业。

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案例一：贵州黄果树柏联温泉｜

山林高端温泉，深耕康养+ 场景升级，盘活长线旅居市场

1.项目基础概况

黄果树柏联温泉坐落于黄果树风景名胜区核心山林之中，2012年正式对外营业，占地300亩，依托地下1800米天然硅酸型地热泉水，原生山林植被覆盖率超92%。改造前园区设有26座户外露天泡池、32栋温泉入户独栋客房，定位高端度假温泉。

改造前经营痛点十分突出：其一，泡池布局零散，分区模糊，景观老化，缺少差异化主题分区；其二，产品仅以泡汤+ 客房为核心，配套业态单薄，除基础泡浴外缺少二次消费项目；其三，客源结构失衡，中老年康养客占比超72%，年轻游客、家庭客群占比不足18%；其四，淡旺季差距悬殊，冬季旺季客房入住率可达92%，每年5—9月旅游平季入住率仅43%左右，改造前项目年营收常年稳定在 3200万元上下，增长陷入瓶颈。

2024年项目启动分阶段提档升级，整体改造周期10个月，总投入1280万元，围绕森林场景优化、中医康养落地、旅居产品升级三大核心方向落地改造。

2.具体升级落地内容

（1）园区景观与泡池硬件优化

依托原生峡谷、山林地貌重新规划泡池分区，拆除老旧零散泡池，在保留原有地热出水点位基础上，划分瀑景汤区、草本康养汤区、密林私汤区三大板块，泡池由26座优化调整至31座。

打造1.5公里环山森林康养步道，沿途增设休憩木平台、半山茶舍、山泉饮水点，利用山林高差打造雾森景观系统，提升园区沉浸式自然氛围；同步更新泡池给排水管线、保温铺装、休憩配套设施，替换老化防腐木与休闲软装，提升整体游览舒适度。

（2）康养产业链落地

项目与贵州本地中医药研究院达成长期合作，搭建园区中医理疗馆，组建专职中医师团队，落地温泉药浴定制、骨关节理疗、经络推拿、亚健康体检四大付费康养项目。结合贵州本土草药资源，研发艾草、刺梨、天麻等地域性草本温泉汤料，打造专属特色药浴产品，将单一泡汤升级为“温泉康养 + 理疗 + 药膳”一体化套餐。

配套打造山林药膳餐厅，食材取自周边山地农庄，推出药膳汤锅、养生简餐，补齐康养配套短板，拓宽二次消费渠道。

（3）旅居产品分层迭代

原有32栋温泉客房细分为三个产品梯队：高端候鸟旅居独栋、中端情侣私汤小院、景区联动特惠客房。联动黄果树景区票务系统，推出“景区门票 + 日间温泉 + 养生简餐”一日游套票，面向长三角、成渝客源推出3天2晚康养旅居打包产品，对接康养旅行社开拓长线候鸟旅居客源；新增森林露营小营地，搭配露天星空泡汤，吸引年轻短途度假群体。

3.升级后量化经营数据对比

营收变化：2023年全年营收3200万元，2025年改造完成后全年营收4720万元，同比增幅47.5%；平季（5-9月）营收同比上涨62%，彻底扭转平季营收断崖式下滑问题。

客房入住率：项目全年平均入住率由改造前61%提升至83.7%，往年淡季平均43% 的入住率提升至71%。

客群结构优化：中青年游客、亲子家庭占比从18%提升至42%，长三角、成渝跨省候鸟旅居年到访量突破1.8万人次。

收入结构优化：理疗、药膳、定制旅居等二次消费占总收入比重由22%上涨至58%，摆脱温泉门票单一营收依赖，产品溢价能力大幅提升。

4.项目升级总结

柏联温泉依托景区+ 山林稀缺自然资源，走高端康养差异化升级路线，没有盲目跟风建设大型水上乐园，而是立足在地资源深耕康养细分赛道，精准抓住中老年候鸟旅居与追求品质的年轻度假客群，是依托自然山水资源的景区型温泉经典升级范本。

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案例二：广州从化碧泉空中温泉｜

城郊高空特色温泉，全季亲子化改造，破解淡季亏损难题

1.项目基础概况

广州从化碧泉空中温泉2014年开业，地处从化流溪温泉度假区，是珠三角标志性楼顶温泉项目，依托从化天然地热资源，酒店主楼 23 层楼顶为露天温泉核心区，共计42座泡池、386间客房，主打广州、佛山、东莞等珠三角城市周末短途游。

改造前经营短板：一是楼顶泡池规划杂乱，无明确分区，夏季高温环境下露天泡汤体验差，客流大幅缩水；二是产品偏向中老年休闲，缺少亲子游乐配套，家庭客群吸引力不足；三是营收极度集中冬季，12—2月旺季贡献全年65%营收，每年7—8月盛夏淡季客房入住率仅41.8%，常年依靠旺季利润弥补淡季亏损。

2024年下半年启动整体升级改造，总投入960万元，立足珠三角近郊区位优势，以全季化改造、亲子业态落地、夜游美食融合为改造核心。

2.升级落地明细

（1）楼顶温泉分区硬件改造

对23层空中泡池重新分区，划分岭南中药康养区、网红漂浮汤池区、恒温亲子戏水区三大板块。在露天区域加装遮阳天幕、雾森降温系统，解决夏季露天闷热痛点；新增小型空中恒温滑道、浅水区儿童戏水池，池水采用地热余热恒温控温，实现冬季泡天然温泉、夏季玩水游乐的全季运营模式。同步翻新园区公共休息区、更衣配套，优化高空观景休憩点位，打造多个网红打卡泡池点位。

（2）业态跨界融合升级

深挖从化本地农旅资源，推出温泉+ 荔枝采摘、温泉 + 流溪河游船、温泉农庄正餐组合套餐；园区落地常态化温泉夜市，每晚开放烧烤档、岭南特色小吃市集，搭配楼顶灯光演艺，打造温泉夜游经济，拉长游客停留时长。

结合粤港澳大湾区客源特点，定向开发企业团建套餐、港澳短途度假套餐，联动大湾区旅行社、本地亲子社群拓展客源渠道。

（3）数字化运营升级

搭建线上会员分销体系，在抖音、美团、小红书上线分时段特惠票、亲子套票、平日错峰特价产品，精准引流本地散客；建立会员档案，依托复购福利提升老客回访率。

3.升级前后经营数据对比

客流与营收：全年接待游客由28.6万人次增至41.3万人次，涨幅44.4%；年总营收从1.12亿元上涨至1.59亿元，增幅41.9%。

淡季经营改善：7—8月暑期淡季客房入住率由41.8% 提升至76.3%，淡季营收占全年总营收比例由15%提升至31%，淡旺季营收失衡问题得到根本性改善。

消费数据：游客人均消费由318元提升至456元，珠三角本地家庭复购率从23% 升至39%；港澳客源占比由7%提升至18%。

成本优化：泡池水循环系统改造后，地热水资源利用率提升，全年水源与能耗成本下降8.2%。

4.项目升级总结

碧泉空中温泉作为大湾区城郊温泉代表，精准锚定近郊短途家庭游市场，不靠大规模扩建占地，依托原有楼顶空间做分区优化与亲子配套升级，用全季产品抹平淡旺季鸿沟，是城市周边存量温泉性价比升级标杆。

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从两大案例总结当下存量温泉四大主流升级方向

结合柏联、碧泉落地经验，当前国内存量温泉升级基本归纳为四条落地路径，适配不同区位、不同体量项目参考落地：

1.景区依托型温泉：深耕康养 + 长线旅居

临近知名景区、坐拥山水自然资源的温泉，优先参考黄果树柏联模式，减少大型游乐设施投入，联动本地中医院、特色农林资源打造康养体系，开发多日旅居产品，依托景区客流做长线度假转化，提升客单价与二次消费。

2.城郊近郊型温泉：聚焦亲子 + 全季游乐

位于城市1～2小时车程圈的近郊温泉，对标从化碧泉升级思路，新增恒温戏水、儿童游乐、夜游市集等配套，打破季节限制，主攻周末家庭短途游、企业团建市场，平衡淡旺季客流。

3.县域中小型温泉：轻量化改造，在地化融合

县域小型温泉无需大额投入重装，优先优化泡池环境，绑定周边乡村采摘、农家乐、民俗活动，推出低价一日游产品，聚焦本地及周边县城客源，控制改造成本。

4.通用优化：打造温泉夜游，拉长消费链条

无论规模大小，增设灯光景观、小吃市集、小型演艺等夜游配套已成标配，把消费时段从白天延伸至晚间，提升客房过夜率，从“单日单次泡汤消费”转向“吃住玩一站式消费”。

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存量温泉升级落地避坑要点

1.改造前精准定位，避免盲目跟风

山林景区温泉盲目修建大型水上乐园、城郊小体量温泉重金打造高端私汤，均极易造成投入与收益不匹配，优先结合自身区位、主力客群确定改造方向。

2.分步投入，优先优化盈利短板

资金有限的项目遵循“先优化泡池环境、再加配套业态”顺序，优先改造影响客流的硬件短板，分批落地新增业态，避免一次性大额投入导致资金压力过大。

3.产品落地贴合在地资源

康养产品结合本地中药材、特色食材，游玩产品联动周边文旅资源，打造独有差异化标签，减少全行业同质化复制。

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行业结语

存量温泉的提档升级热潮，本质是温泉产业从资源导向转向消费导向的必然结果。过去依托地热资源躺赚红利的时代已经结束，唯有围绕游客真实需求优化产品、补齐配套，才能在市场竞争中站稳脚跟。

从两个标杆项目经营数据能够看出，短期改造投入虽会增加前期成本，但通过产品升级带来客流上涨、客单价提升、淡旺季平衡，长期可以实现营收稳步增长。未来温泉行业分化还将持续，完成精细化升级的存量项目持续保值增收，业态老旧、产品一成不变的传统温泉将不断被市场淘汰。存量升级不是短期跟风改造，而是温泉项目穿越市场周期、实现长效经营的必经之路。